農地転用の開発許可とは？

こんにちは、しゅふえもんです。

農地転用の申請手続きの確認で市役所の農業委員会を訪問し、市街化調整区域を農地転用するには、開発許可が必要であることがわかりました。農業委員会の担当者から道路課で接道の道幅を確認するようにと言われたので、さっそく道路課へレッツゴー！

同じ敷地内に実家が建ってるんだから、問題なく余裕でクリアっしょって軽い気持ちで乗り込んだんですよ。これが波乱の幕開けでした。

農地転用の開発許可とは

市街化調整区域の農地を農地転用するには、開発許可が必要です。開発許可は次の要件を満たす必要があります。

• 接道の確保
• 上下水道の整備

接道の要件は、4m以上の道幅の道路に敷地が2m以上接することです。要件はたったのこれだけです。

余裕だと思いますよね？

公図と現地は違う問題発生

農業委員会のおばちゃんと別れ、道路課へ。担当者を呼ぶとなんと・・・後輩くん登場！

ラッキー、これはサクサク進むぜやっほーとか思ってんですよね。実家の敷地に注文住宅建てたいから、接道確保できるかを確認したいと相談。

敷地はどこか聞かれたので、建てたい土地はここねって話したら、道路課の後輩の顔が曇る曇る・・・おーい、なんか言ってくれよ、もったいぶらずにさ。

て、思ってたら、そこに注文住宅は建てられません・・・

はっ・・・？なんだ聞き間違えか。もう1回言ってみようか。せーの、ワンモアプリーズ！！！

そこに注文住宅は建てられません。

ぐはっ、聞き間違えじゃなかった。ただ、道幅を聞きに来ただけなのに、なんだこの明後日の方向から来た大ダメージは。お前、今、メダパニでも唱えたのか？？

で、なんで建てられないの？どう見てもうちの畑なんだけど。

そこには市の市道が通ってるからです。つまり、市の所有地です。

ほっほう、おかしなことを言うじゃねーか。道路なんてもんはどこにもないぞ。見渡す限りの畑ビューだろうがぁぁぁあああ。

あくまで公図がすべてで、現地が必ずしも舗装された道路とは限らないんです。

ぬぅわにぃぃぃいいい。キェェェエエエーって発狂してたら、同席してた母親が、

あーそれね、ひぃじいちゃんが畑の真ん中に市道があると邪魔だからって畑として使ってたみたい。市道の代わりに、砂利を敷いた私道を使ってるのよ。ひぃおじいちゃん、村会議員で道路の施設担当してたから。セブンイレブン横の道もひぃおじいちゃんが作ったのよ。

市道を勝手に使うのは止めてくださいね。

うぉぉぉい、知ってたのか、そこが市道だって！ぼかぁてっきり畑だと。何してんじゃ、ひいひいじいちゃん、自由人か！

等価交換の交渉スタート

そこが、市道である限り、注文住宅を建てられないのはよくわかった。でも、こっちも引き下がるわけにはいかんのよ。だって、持ち家計画の選択肢は注文住宅しか残っていないんだ。だから、僕はそこに注文住宅を建てたいんだ。土地効率だってその土地が一番良さそうなんだぞ。

よし、こうしよう。土地を等価交換しよう！そもそもその市道は実家のためだけにある市道であり、かつ同エリアなら土地の坪単価も同じだろうから、市道と私道を等価交換することはできるよね？？

確かにそれはできるかもしれませんが・・・ちょっと確認してみます。

難しいかもしれません。

なんで？？等価交換した場合、数メートル分、未使用部分の市道が出てしまうからです。

なるほど、じゃあ、そのはみ出た市道を買い取るならいいだろ？どうなの？いくらになる？

確認します。買い取りすることを払下げと言いますが、払下げはできます。ただし、議会の承認が必要になるので時間がかかります。

どれくらい？

数カ月はかかるかもしれません。

うぅむ、時間がかかりすぎるな・・・。議員から圧力かければ承認期間を短縮できるって聞いたことあるな。実家は議員の知り合いいたから、議員に働きかければいいか。

それと・・・

まだ何かあるの？？

払下げる対象がもっと広範囲になる可能性があります。元々がご実家のためだけの市道なので。ただ、その場合、払下げはできません。他の方の土地が市道に隣接しているためです。払下げをしてしまうと、その方はわが家の私有地を通らないと土地にたどり着けなくなります。

だったら、通行許可みたなのを双方で取り決めればいいんじゃない？

それは難しいと思います。

わかった。その土地は諦める。